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本記事は、中古戸建て・新築アパート・中古アパートの違いを整理するための内容です。家賃収入、融資、空室の改善、修繕費、売却価格、投資の成果を保証するものではありません。不動産投資には、空室、家賃下落、修繕費、金利変動、災害、売却価格の変動などのリスクがあります。
不動産投資を調べ始めると、
「中古戸建てとアパート、初心者にはどちらがいいの？」
「新築アパートなら安心なのかな？」
「中古アパートは利回りが気になるけれど、修繕費が不安」
と迷うことがあるかもしれません。
中古戸建て、新築アパート、中古アパートには、それぞれ違った特徴があります。
ただし、「これが一番よい」と一つに決められるものではありません。
購入価格、自己資金、融資、立地、賃貸需要、空室、修繕、管理、売却など、何を重視するかによって見方が変わるためです。
大切なのは、物件の種類だけで決めるのではなく、自分の資金状況や、購入後にどこまで確認・管理に関われそうかも含めて考えることです。
この記事では、中古戸建て・新築アパート・中古アパートの違いを整理しながら、自分に合う物件タイプを考えるためのポイントを紹介します。
中古戸建て・新築アパート・中古アパートで迷う人へ
物件タイプを選ぶときは、「買えそうな物件」よりも、「購入後も無理なく保有できそうな物件か」を考えることが大切です。
たとえば、購入価格が手の届く範囲に見えても、空室が出た場合の収支、修繕が必要になった場合の負担、返済を続ける余力まで見ていなければ、安心して判断しにくくなります。
また、新築か中古か、戸建てかアパートかだけで、空室や修繕のリスクが決まるわけではありません。
同じ中古戸建てでも、立地、建物の状態、修繕履歴、想定する入居者によって見方は変わります。
アパートも同じです。
複数戸あることで収入を分散して考えやすい面がある一方、建物全体や共用部まで含めて確認したい範囲が広くなる場合があります。
物件タイプの特徴と、自分の条件を分けて考えると、比較しやすくなります。
先に知っておきたい｜どの物件タイプにも向き・不向きがある
中古戸建て、新築アパート、中古アパートには、それぞれ特徴があります。
大切なのは、特徴を単純に「メリット」「デメリット」として見るのではなく、自分の資金や運営の考え方に合うかどうかで整理することです。
中古戸建ては、1戸ごとの特徴を見やすい一方で空室時の影響も考える
中古戸建ては、1戸単位で物件を見ながら検討しやすいことがあります。
土地、建物、間取り、周辺環境などを確認しながら、「どのような人が住みそうか」を具体的に考えやすい点も特徴です。
一方で、1戸の物件では、入居者が退去して空室になると、その物件からの家賃収入が入らない期間が出る可能性があります。
屋根、外壁、水回り、給湯器など、建物全体の状態も確認しておきたいところです。
新築アパートは、新しさだけでなく購入後の返済計画も重要
新築アパートは、設備や建物の状態を比較的確認しやすく、複数戸の入居状況を見ながら考えられることがあります。
一部の部屋が空室になった場合でも、他の部屋に入居者がいれば、収入全体への影響を分けて考えられる場合があります。
ただし、「新築だから大丈夫」と判断するのは注意が必要です。
購入価格、融資、毎月の返済、周辺の家賃相場、将来の競合物件、長期保有の考え方なども含めて、無理のない計画かを確認する必要があります。
中古アパートは、複数戸の収支を見ながら建物全体も確認する
中古アパートは、複数戸の家賃収入を前提に、物件を検討することがあります。
空室が出た場合も、すべての部屋が同時に空くとは限らないため、収入の変化を分けて考えやすい面があります。
その一方で、室内設備だけでなく、外壁、屋根、共用部、階段、廊下、駐車場など、確認したい範囲が広くなりやすいことも特徴です。
建物の修繕履歴や管理状態を確認し、空室・修繕・返済が重なった場合にも対応できそうかを見ることが大切です。
3つの物件タイプの特徴をざっくり比較
中古戸建ての特徴
中古戸建ては、1戸ずつ物件を比較しながら検討しやすいタイプです。
間取り、庭、駐車場、周辺環境などを見ながら、単身者、夫婦、ファミリーなど、どのような人が住みそうかを考えやすい場合があります。
一方で、1戸が空室になると、その物件からの家賃収入は途切れる可能性があります。
また、屋根、外壁、雨どい、水回り、給湯器など、建物の状態を丁寧に確認する必要があります。
中古戸建てを検討するときは、価格だけでなく、次のような点を見ておきましょう。
- どのような入居者を想定するか
- 周辺にファミリーや単身者の賃貸需要がありそうか
- 駐車場、収納、生活動線などが入居者像に合うか
- 屋根、外壁、水回りなどに気になる部分がないか
- 空室時にも返済や維持費に対応できそうか
新築アパートの特徴
新築アパートは、新しい設備や建物の状態を見ながら検討しやすいタイプです。
複数戸ある物件では、空室が出た場合も、家賃収入への影響を一戸建てとは違う形で考えることができます。
ただし、複数戸あるからといって、空室リスクがなくなるわけではありません。
周辺に似た新築物件が増えた場合や、家賃相場が変わった場合なども考える必要があります。
新築アパートを検討するときは、次のような点を確認しましょう。
- 購入価格と毎月の返済額に無理がないか
- 想定家賃は周辺相場と大きく離れていないか
- どのような入居者が住みそうな地域か
- 競合になりそうな物件は多くないか
- 一部の空室や家賃見直しがあっても対応できそうか
- 将来の保有継続や売却をどう考えるか
中古アパートの特徴
中古アパートは、複数戸の収支を見ながら検討する物件タイプです。
物件によっては、購入価格と想定家賃のバランスを確認しやすい場合もあります。
ただし、購入価格や表面利回りだけで判断すると、建物全体の修繕、空室、設備交換などの支出が見えにくくなることがあります。
中古アパートを検討するときは、次のような点を確認しましょう。
- 外壁、屋根、階段、廊下など共用部の状態
- 室内設備や水回りの交換履歴
- 空室の数や、家賃設定に無理がないか
- 修繕履歴や管理状況が確認できるか
- 空室や修繕が重なった場合にも資金に余力があるか
- 購入後に管理会社とどのように運営していくか
物件タイプを選ぶ前に確認したい5つのポイント
1．購入価格と自己資金・融資の考え方
物件タイプを比較するときは、価格だけではなく、購入後に必要になる費用まで含めて考えることが大切です。
購入時には、物件価格のほかに諸費用がかかることがあります。
中古物件では、購入直後にクリーニング、補修、設備交換などが必要になる場合もあります。
また、融資を利用する場合は、「借りられる金額」と「無理なく返済を続けられる金額」を分けて考える必要があります。
確認しておきたいのは、次のような点です。
- 自己資金を使い切る計画になっていないか
- 購入後の予備資金を残せるか
- 諸費用や購入直後の修繕費も見込んでいるか
- 空室や修繕があっても返済を続けられそうか
- 生活資金や将来の家計に影響が出すぎないか
2．想定する入居者と賃貸需要
物件タイプを選ぶ前に、「その物件に誰が住みそうか」を考えることも大切です。
中古戸建てならファミリー層を想定することがあるかもしれません。
アパートなら、地域によって単身者、学生、勤務先の近い人、ファミリーなど、想定する入居者は変わります。
確認したいのは、次のような点です。
- 駅やバス停、職場、学校、生活施設との距離
- 周辺にどのような人が住んでいそうか
- 家賃相場はどのくらいか
- 似た物件はどのくらい募集されているか
- 間取り、設備、駐車場などは入居者像に合っているか
物件タイプよりも、「立地と入居者像が合っているか」のほうが、空室を考えるうえで重要になる場面もあります。
3．空室が出た場合の受け止め方
空室が出た場合の影響は、物件タイプによって見え方が変わります。
中古戸建ては1戸のため、空室になると、その物件からの家賃収入が入らない期間が出る可能性があります。
アパートは複数戸ありますが、一部の空室、家賃の見直し、退去後の原状回復などが重なる場合もあります。
どの物件タイプでも、空室時にも返済、管理費、税金、保険料などの支出が続く場合があります。
そのため、次のような点を確認しておきましょう。
- 空室が数か月続いた場合の収支
- 家賃を見直す必要が出た場合の影響
- 退去後の修繕や募集費用
- 生活資金とは別に予備資金を残せるか
- 空室が出ても慌てずに対応できそうか
4．修繕や管理にどこまで関われそうか
物件を保有すると、修繕や管理に関する判断が必要になることがあります。
中古戸建てでは、屋根、外壁、水回り、設備などを確認する場面があります。
アパートでは、室内に加えて、外壁、屋根、共用部、駐車場、階段、廊下など、建物全体を見る必要が出てくる場合があります。
管理会社へ委託する場合でも、すべてを任せきりにするのではなく、業務範囲や費用、空室が出たときの募集方法などを理解しておくことが大切です。
- 修繕履歴や設備の状態を確認できるか
- 管理会社が行う業務と費用を理解できるか
- 空室時にどのような募集や見直しができるか
- 自分で確認・判断する時間を取れそうか
- 建物全体の状態を把握できそうか
5．保有を続けるか、売却も考えるか
不動産投資では、購入前から出口についても少し考えておくと、物件を比較しやすくなります。
将来、長く保有するのか、状況を見ながら売却する可能性もあるのかで、確認したい条件は変わります。
たとえば、将来の買い手として、投資家を想定するのか、実際に住む人を想定するのかによっても、立地や物件の見られ方は変わるかもしれません。
確認しておきたいのは、次のような点です。
- 将来の買い手は誰になりそうか
- 建物や立地の条件は売却時にどう見られそうか
- 保有を続ける場合でも収支を維持できそうか
- 希望する時期や価格で売却できなかった場合に対応できるか
- 売却以外に、保有を続ける選択肢も考えられているか
比較したうえで、融資、空室、修繕などの個別論点も確認したい方は、次の記事も参考にしてください。
中古戸建てが合いやすい人・慎重に考えたい人
中古戸建ては、物件を一つずつ確認しながら学びたい人に合いやすい場合があります。
合いやすそうな人
- 1戸ずつ物件を見ながら、立地や建物の状態を確認したい人
- ファミリー向けなど、入居者像を具体的に考えたい人
- 土地や周辺環境も含めて検討したい人
- 屋根、外壁、水回りなどを丁寧に確認する時間を取れる人
- 空室時の収支も含めて、資金計画を考えられる人
慎重に考えたい人
- 1戸の空室による収入の変化を受け止めにくい人
- 修繕履歴や建物状態を確認せずに決めたい人
- 購入後の管理、募集、修繕について考える時間を取りにくい人
- 生活資金や予備資金まで使う計画になっている人
新築アパートが合いやすい人・慎重に考えたい人
新築アパートは、新しい建物や設備の状態を確認しながら、複数戸の運営を考えたい人に合いやすい場合があります。
合いやすそうな人
- 複数戸の入居状況や収支を含めて考えたい人
- 購入価格、融資、返済計画を丁寧に整理できる人
- 周辺の賃貸需要や競合物件を確認する時間を取れる人
- 長期保有や出口まで含めて検討したい人
- 新築という点だけで決めず、家賃や資金計画も比較できる人
慎重に考えたい人
- 購入価格や返済額を十分に確認できていない人
- 家賃下落、空室、金利変動などを考えずに判断したい人
- 「新築だから安心」とだけ考えてしまう人
- 購入後の収支に余力を残せない人
中古アパートが合いやすい人・慎重に考えたい人
中古アパートは、複数戸の管理や建物全体の状態を見ながら検討したい人に合いやすい場合があります。
合いやすそうな人
- 複数戸の収支や空室状況をまとめて考えたい人
- 修繕履歴や建物全体の状態を確認する時間を取れる人
- 外壁、屋根、共用部なども含めて比較できる人
- 空室、修繕、返済を含めた資金計画を整理したい人
- 管理会社と相談しながら運営を考えたい人
慎重に考えたい人
- 建物全体の修繕や共用部の管理に不安が大きい人
- 空室と修繕が重なった場合の資金余力がない人
- 表面利回りだけで購入判断をしてしまいそうな人
- 修繕履歴や管理状態を確認せずに決めようとしている人
「どれが一番よいか」だけで決めないために
中古戸建て、新築アパート、中古アパートを比較するときは、高い利回り、新しさ、価格の安さだけで決めないことが大切です。
物件タイプごとの特徴を知ることは大切ですが、最終的には、立地、家賃相場、入居者像、建物状態、資金余力、運営の考え方まで含めて判断する必要があります。
たとえば、中古戸建ては価格が抑えられて見えても、空室時の収入の変化や、建物の修繕を確認する必要があります。
新築アパートは建物が新しくても、購入価格、融資、返済、将来の家賃や競合物件を考える必要があります。
中古アパートは複数戸の収支を考えやすい一方で、建物全体の修繕や管理の負担も含めて見る必要があります。
どの物件タイプでも、分からないことを残したまま契約を急がないことが大切です。
物件タイプの違いだけでなく、購入から保有、空室、修繕、売却まで含めた考え方を確認したい方は、セミナー内容や参加条件を公式ページで見てから判断しましょう。
物件タイプを決める前に自分へ確認したい3つの質問
最後に、物件タイプを決める前に確認したい3つの質問をまとめます。
1．自己資金・返済・予備資金を含めて、無理のない計画を考えられているか
物件価格だけでなく、諸費用、修繕、空室時の支出まで含めて考えられているかを確認しましょう。
生活資金を残したうえで、購入後にも余力を持てる計画かを見ることが大切です。
2．賃貸需要、空室、修繕、管理まで含めて確認できているか
物件タイプごとのイメージだけで決めるのではなく、立地や賃貸需要、建物状態、管理の考え方まで見られているかを振り返ってみましょう。
3．なぜこの物件タイプを選ぶのか、自分の言葉で説明できるか
「利回りが高そうだから」「新築だから」「価格が安いから」だけではなく、自分の資金状況や運営の考え方に合っている理由を説明できるか考えてみましょう。
説明できない部分は、購入前に調べ直したり、質問したりしたほうがよい部分かもしれません。
まとめ｜物件の種類より、自分の条件と運営の考え方を整理しよう
中古戸建て、新築アパート、中古アパートには、それぞれ異なる特徴があります。
ただし、どれか一つが、すべての人に向いているわけではありません。
物件タイプを選ぶときは、次のような視点を同じ基準で見ていくことが大切です。
- 購入価格と自己資金・融資の考え方
- 想定する入居者と賃貸需要
- 空室が出た場合の影響
- 修繕や管理にどこまで関われそうか
- 保有を続けるか、売却も考えるか
物件の種類だけで急いで決めず、自分の資金状況、生活とのバランス、確認に使える時間、購入後の運営まで含めて考えていきましょう。
中古戸建て・新築アパート・中古アパートの違いだけでなく、融資、空室、修繕、売却まで含めて不動産投資の全体像を整理したい方は、神・大家さん倶楽部を初心者向けに総合整理したページをご覧ください。
全体像を確認したうえで、現在のセミナー内容や参加条件を見たい方は、公式ページで詳細を確認してください。